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Entre deux baux, vous avez une fenêtre de quelques jours et une obligation de décence.
Pour un gestionnaire locatif, un nuisible n'est pas seulement un problème technique : c'est un risque juridique sur la décence du logement, un délai de relocation, et un litige potentiel sur le dépôt de garantie. Les trois se jouent sur la même pièce : une attestation datée.
La fenêtre est courte. Entre la sortie d'un locataire et l'entrée du suivant, il reste souvent cinq à dix jours, travaux et ménage compris. Un protocole punaises classique, avec deux passages à quinze jours d'intervalle, ne tient pas dans cette fenêtre : le traitement thermique, lui, permet de relouer presque immédiatement.
Le point de bascule est l'antériorité. Si l'infestation est constatée et traitée avant l'entrée, avec attestation, le dossier est propre. Si elle est découverte par le locataire entrant, la charge se déplace vers le bailleur et la discussion devient difficile. Le diagnostic à l'état des lieux de sortie est donc l'acte le plus rentable de la chaîne.
Ce qui s'applique
Le bailleur doit délivrer un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. L'obligation est de résultat à l'entrée dans les lieux.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 (modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018)
L'absence d'infestation figure parmi les critères de décence. Un logement infesté expose à une réduction de loyer, à une saisine de la commission de conciliation ou du juge.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, art. 2
L'état des lieux contradictoire fixe la situation du logement à l'entrée et à la sortie. Une attestation de traitement annexée à l'état des lieux d'entrée est la meilleure protection du bailleur comme du locataire.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 · décret n° 2016-382
Par ordre de priorité réelle
Le premier sujet de litige locatif. Détectable à l'état des lieux de sortie si l'on sait où regarder. Traitement thermique pour tenir le délai de relocation.
Fiche punaise de lit →Signe presque toujours une origine de colonne et non du logement. Le constat écrit permet de solliciter le syndic au lieu de traiter le lot en boucle.
Fiche blatte germanique →Passe par un trou de 6 mm. Le constat des accès à corriger — bas de porte, passage de gaine, trappe — est ce qui sort le logement de la liste des récurrents.
Fiche souris grise →Rez-de-chaussée, caves et logements sur cour. Relève le plus souvent des parties communes, ce qu'un rapport écrit permet d'établir auprès du syndic.
Fiche rat brun →Comment on travaille
Inspection ciblée : coutures de matelas et sommier, plinthes derrière le lit, cuisine, placards, accès. Vingt minutes, et c'est ce qui évite la découverte par le locataire entrant.
Thermique pour les punaises, afin de relouer sans attendre quinze jours. Gel appât pour les blattes, piégeage et colmatage pour les rongeurs.
Document daté, nommant le logement et décrivant le traitement, à annexer à l'état des lieux d'entrée. C'est la pièce qui protège les deux parties.
Si l'origine est en parties communes, rapport destiné au syndic. Sans cela, le lot est traité tous les six mois aux frais du bailleur sans que la cause bouge.
Rythme conseillé
À chaque changement de locataire
Le rythme pertinent est événementiel, pas calendaire : un diagnostic à chaque état des lieux de sortie sur le parc à risque, et une intervention dans la fenêtre de relocation si nécessaire. Pour un portefeuille de gestion, nous travaillons sur appel avec un délai garanti plutôt que sur un calendrier de visites.
Ce qu'on vous remet
Vu sur le terrain
Questions fréquentes
C'est très rarement tenable. Le bailleur doit délivrer un logement exempt d'infestation (loi de 1989, art. 6), et il lui faudrait démontrer que l'infestation est imputable au locataire — ce que la biologie de la punaise rend difficile, puisqu'elle arrive dans un bagage et peut provenir de n'importe où, y compris d'un lot voisin. Sans attestation d'absence à l'entrée, la retenue est généralement écartée. D'où l'intérêt du diagnostic à l'état des lieux.
Avec un traitement thermique sur les punaises, le logement est réoccupable le jour même, une fois redescendu en température : c'est ce qui permet de tenir une fenêtre de relocation de quelques jours. Pour des blattes au gel appât, le logement reste habitable pendant le traitement. Un protocole chimique punaises classique, lui, demande deux passages à quinze jours : à éviter entre deux baux.
Faire établir un constat écrit et le transmettre au syndic. Les blattes et les punaises circulent par les gaines : si la colonne est infestée, le lot est recolonisé quel que soit le traitement, et le propriétaire paie indéfiniment pour un problème qui n'est pas le sien. Notre rapport décrit l'origine constatée et le périmètre nécessaire, ce qui est la pièce qu'un syndic peut porter en assemblée générale.
Oui, et le format utile n'est pas un calendrier de visites mais un délai garanti sur appel, avec une attestation systématique par lot et un reporting consolidé sur le portefeuille. Le tarif est annoncé par type d'intervention à l'avance, de sorte que vous puissiez arbitrer et refacturer sans attendre un devis à chaque fois.
Autres secteurs
La comparaison des seize, sur une page : le référentiel des établissements.
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