Le texte
Le cadre repose sur la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent, et sur le décret du 30 janvier 2002 qui en fixe les caractéristiques.
La loi ELAN, adoptée en novembre 2018, a complété la définition de la décence en y ajoutant que le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
L’ajout est bref mais décisif : avant lui, une infestation s’analysait par des voies détournées — obligation de délivrance, obligation d’entretien, trouble de jouissance. Depuis, elle relève directement de la définition de ce qu’un bailleur doit fournir.
La formulation retenue par l’administration est explicite sur le périmètre. Selon Service-Public, « un logement décent est un logement qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards) ». Rongeurs et insectes sont donc visés au même titre.
L’absence d’infestation figure parmi les cinq critères de décence, aux côtés de la surface et de la performance énergétique minimales, de l’absence de risque pour la sécurité et la santé, et de la mise à disposition de certains équipements.
Ce que cela change en pratique
Le texte fixe une obligation de délivrance : au moment où le locataire entre dans les lieux, le logement doit être exempt d’infestation.
Il implique aussi une obligation d’entretien pendant le bail, pour ce qui relève du bâti et des parties communes.
La question difficile n’est donc presque jamais le principe. C’est l’origine et la date de l’infestation :
- infestation présente à l’entrée, ou découverte peu après → côté bailleur ;
- origine dans le bâti, les gaines, les canalisations → côté bailleur ;
- origine en parties communes ou dans un lot voisin → le bailleur doit saisir le syndic ;
- défaut d’entretien caractérisé du locataire → côté locataire ;
- introduction imputable à l’occupant, par exemple du mobilier d’occasion infesté → côté locataire, si on peut l’établir.
La preuve, qui décide de tout
Le droit penche du côté du locataire ; la preuve, souvent, ne suit pas. Les cinq gestes qui changent l’issue d’un litige :
- Photographier les indices avec une date lisible.
- Signaler par mail daté ou lettre recommandée — l’oral ne compte pas.
- Conserver tous les échanges, devis et factures.
- Demander une intervention et un délai, par écrit.
- En copropriété, demander explicitement la saisine du syndic.
En cas de blocage
Mise en demeure écrite rappelant l’obligation de décence, puis saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite. L’ADIL et les associations de locataires informent et aident à rédiger sans frais.
La retenue unilatérale de loyer est déconseillée : elle expose le locataire même quand il a raison sur le fond.