# Un portefeuille se pilote. Les nuisibles aussi. > Dix actifs, dix prestataires, dix formats de rapport : c'est ça, le vrai coût. Un contrat cadre le remplace. - Secteur : Asset managers & foncières — Paris et Île-de-France - Source canonique : https://rodilard-deratisation.com/professionnels/asset-managers/ ## Contexte Pour un asset manager, le sujet n'est jamais l'intervention : c'est la consolidation. Dix actifs suivis par dix prestataires locaux produisent dix formats de compte rendu, dix niveaux d'exigence et aucune vue d'ensemble. Au moment de céder l'actif ou de répondre à un audit ESG, personne ne sait produire l'historique. Le second enjeu est la valeur locative. Une infestation mal traitée dans un immeuble de bureaux se traduit en vacance, en renégociation de loyer, et en clauses de sortie activées par les locataires. Le coût du nuisible n'est pas la facture de dératisation : c'est la ligne « incidents » du comité de pilotage. Notre réponse est un contrat cadre : mêmes protocoles, même format de reporting et même interlocuteur sur tous les actifs d'Île-de-France, avec un délai d'intervention contractuel. Le property manager garde la main opérationnelle ; l'asset manager reçoit la vue consolidée. ## Cadre réglementaire applicable ### Obligations du propriétaire bailleur Le propriétaire doit maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail. Une infestation persistante en parties communes expose à des recours des locataires et à des demandes de franchise de loyer. Source : Code civil, art. 1719 · Code de la santé publique, art. L1311-2 ### Baux commerciaux et charges La répartition des charges entre bailleur et preneur doit être précisée dans un inventaire. Le traitement des parties communes reste généralement au bailleur : un reporting par actif permet d'imputer proprement. Source : Loi Pinel n° 2014-626 · Code de commerce, art. L145-40-2 ### Reporting extra-financier Les référentiels ESG immobiliers intègrent la gestion sanitaire des actifs. Un historique consolidé des interventions par immeuble est une pièce demandée lors des due diligences de cession. Source : Référentiels GRESB · ISR immobilier ## Nuisibles par ordre de priorité ### Rat brun Le sujet n° 1 des pieds d'immeuble et des parkings. Les rongements de câbles en locaux techniques sont un risque incendie qui intéresse directement l'assureur de l'actif. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/rat-brun/ ### Blatte germanique RIE, kitchenettes et locaux déchets. Une infestation visible dans un restaurant inter-entreprises dégrade immédiatement la relation locataire. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/blatte-germanique/ ### Souris grise Faux planchers et cheminements de câbles des plateaux tertiaires. Les incidents remontent par les locataires : mieux vaut les détecter au contrat qu'au ticket. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/souris-grise/ ### Pigeon biset Façades, corniches et terrasses techniques. Les fientes dégradent les équipements en toiture et les façades — un poste de gros entretien évitable. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/pigeon-biset/ ## Déroulé de la prestation ### 1. Audit du portefeuille État sanitaire de chaque actif, historique disponible, points structurels à corriger. Un rapport par immeuble, une synthèse pour le portefeuille. ### 2. Contrat cadre Mêmes protocoles et mêmes niveaux de service sur tous les actifs, avec délai d'intervention contractuel. Un avenant par entrée ou sortie d'actif. ### 3. Pilotage avec le property manager Le PM déclenche et suit l'opérationnel ; les passages réguliers sont planifiés par site. Rien ne change dans sa main, tout change dans la remontée. ### 4. Reporting consolidé Un rapport trimestriel par actif et une vue portefeuille : incidents, délais tenus, consommations, points bâtimentaires. Exploitable en comité et en due diligence. ## Rythme conseillé **Contrat cadre annuel, passages par actif** — Le rythme se fixe actif par actif — deux à douze passages selon l'usage, la restauration sur place et l'antériorité — mais le format de reporting et le délai d'intervention sont les mêmes partout. C'est l'uniformité qui fait la valeur du dispositif, pas la fréquence. ## Documents remis (exigibles en contrôle) - Audit sanitaire initial par actif, avec synthèse portefeuille - Contrat cadre avec SLA d'intervention - Rapport trimestriel consolidé, par actif et par portefeuille - Historique exportable pour due diligence ou cession - Rapport de non-conformités bâtimentaires chiffré, par immeuble - Interlocuteur unique, joignable en direct ## Les erreurs les plus coûteuses - Laisser chaque property manager choisir son prestataire local : aucune consolidation possible. - Piloter au ticket plutôt qu'au contrat : on paie l'urgence au lieu de la prévenir. - Ignorer les locaux techniques et parkings dans les visites : c'est là que tout commence. - Ne pas historiser : à la cession, l'absence d'historique sanitaire devient un point de négociation. - Traiter la question comme un sujet de facility management sans remontée asset : les incidents finissent en franchise de loyer. ## Questions fréquentes ### Comment fonctionne un contrat cadre multi-sites ? Un contrat unique couvre l'ensemble des actifs d'Île-de-France, avec un niveau de service identique partout : délai d'intervention contractuel, protocoles uniformes, même format de compte rendu. Chaque entrée ou sortie d'actif se gère par avenant, sans renégociation. Le property manager de chaque immeuble garde le pilotage opérationnel ; vous recevez la vue consolidée trimestrielle. ### Pouvez-vous reprendre un portefeuille avec dix prestataires en place ? Oui, et c'est le cas le plus fréquent. La reprise commence par un audit sanitaire de chaque actif, qui sert d'état zéro : il documente ce qui est hérité et évite que l'historique des anciens prestataires ne se perde. La bascule se fait ensuite actif par actif, au rythme des échéances de contrats existants, sans rupture de couverture. ### Que contient le reporting consolidé ? Par actif : interventions, incidents locataires, délais tenus par rapport au SLA, consommations par poste et points bâtimentaires à corriger, chiffrés. Au niveau portefeuille : tendances, comparaison entre actifs et exposition résiduelle. Le format est stable d'un trimestre à l'autre, ce qui permet de l'intégrer tel quel au reporting de gestion et aux dossiers de cession. ### Qui est responsable vis-à-vis des locataires, bailleur ou preneur ? Le bailleur doit des locaux en état de servir à l'usage prévu (Code civil, art. 1719), ce qui couvre les parties communes et les infestations d'origine structurelle. Le preneur répond de ses propres locaux et de son activité. L'inventaire des charges du bail fixe la répartition : notre reporting par actif distingue systématiquement les deux périmètres pour que l'imputation soit propre.