# Gestion locative : l'attestation vaut autant que le traitement. > Entre deux baux, vous avez une fenêtre de quelques jours et une obligation de décence. - Secteur : Agences immobilières & gestion locative — Paris et Île-de-France - Source canonique : https://rodilard-deratisation.com/professionnels/agences-immobilieres/ ## Contexte Pour un gestionnaire locatif, un nuisible n'est pas seulement un problème technique : c'est un risque juridique sur la décence du logement, un délai de relocation, et un litige potentiel sur le dépôt de garantie. Les trois se jouent sur la même pièce : une attestation datée. La fenêtre est courte. Entre la sortie d'un locataire et l'entrée du suivant, il reste souvent cinq à dix jours, travaux et ménage compris. Un protocole punaises classique, avec deux passages à quinze jours d'intervalle, ne tient pas dans cette fenêtre : le traitement thermique, lui, permet de relouer presque immédiatement. Le point de bascule est l'antériorité. Si l'infestation est constatée et traitée avant l'entrée, avec attestation, le dossier est propre. Si elle est découverte par le locataire entrant, la charge se déplace vers le bailleur et la discussion devient difficile. Le diagnostic à l'état des lieux de sortie est donc l'acte le plus rentable de la chaîne. ## Cadre réglementaire applicable ### Obligation de décence Le bailleur doit délivrer un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. L'obligation est de résultat à l'entrée dans les lieux. Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 (modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018) ### Caractéristiques du logement décent L'absence d'infestation figure parmi les critères de décence. Un logement infesté expose à une réduction de loyer, à une saisine de la commission de conciliation ou du juge. Source : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, art. 2 ### État des lieux L'état des lieux contradictoire fixe la situation du logement à l'entrée et à la sortie. Une attestation de traitement annexée à l'état des lieux d'entrée est la meilleure protection du bailleur comme du locataire. Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 · décret n° 2016-382 ## Nuisibles par ordre de priorité ### Punaise de lit Le premier sujet de litige locatif. Détectable à l'état des lieux de sortie si l'on sait où regarder. Traitement thermique pour tenir le délai de relocation. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/punaise-de-lit/ ### Blatte germanique Signe presque toujours une origine de colonne et non du logement. Le constat écrit permet de solliciter le syndic au lieu de traiter le lot en boucle. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/blatte-germanique/ ### Souris grise Passe par un trou de 6 mm. Le constat des accès à corriger — bas de porte, passage de gaine, trappe — est ce qui sort le logement de la liste des récurrents. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/souris-grise/ ### Rat brun Rez-de-chaussée, caves et logements sur cour. Relève le plus souvent des parties communes, ce qu'un rapport écrit permet d'établir auprès du syndic. Fiche : https://rodilard-deratisation.com/dictionnaire/especes/rat-brun/ ## Déroulé de la prestation ### 1. Diagnostic à l'état des lieux de sortie Inspection ciblée : coutures de matelas et sommier, plinthes derrière le lit, cuisine, placards, accès. Vingt minutes, et c'est ce qui évite la découverte par le locataire entrant. ### 2. Traitement dans la fenêtre de relocation Thermique pour les punaises, afin de relouer sans attendre quinze jours. Gel appât pour les blattes, piégeage et colmatage pour les rongeurs. ### 3. Attestation pour le dossier Document daté, nommant le logement et décrivant le traitement, à annexer à l'état des lieux d'entrée. C'est la pièce qui protège les deux parties. ### 4. Constat d'origine quand elle est commune Si l'origine est en parties communes, rapport destiné au syndic. Sans cela, le lot est traité tous les six mois aux frais du bailleur sans que la cause bouge. ## Rythme conseillé **À chaque changement de locataire** — Le rythme pertinent est événementiel, pas calendaire : un diagnostic à chaque état des lieux de sortie sur le parc à risque, et une intervention dans la fenêtre de relocation si nécessaire. Pour un portefeuille de gestion, nous travaillons sur appel avec un délai garanti plutôt que sur un calendrier de visites. ## Documents remis (exigibles en contrôle) - Attestation de traitement datée, annexable à l'état des lieux - Rapport de diagnostic avec photos, pour le dossier du lot - Constat d'origine en parties communes, destiné au syndic - Liste des accès à corriger, chiffrée, pour le propriétaire - Compte rendu par lot, exploitable en reporting de portefeuille ## Les erreurs les plus coûteuses - Reloger sans diagnostic après une sortie signalée : la découverte par l'entrant renverse la charge. - Lancer un protocole chimique à deux passages dans une fenêtre de relocation de cinq jours. - Traiter le lot en boucle alors que l'origine est dans la colonne : il faut un rapport pour le syndic. - Ne pas annexer l'attestation à l'état des lieux d'entrée : la seule pièce vraiment utile en litige. - Imputer un traitement punaises au dépôt de garantie sans élément d'antériorité : le contentieux est perdu d'avance. ## Questions fréquentes ### Peut-on imputer un traitement punaises au dépôt de garantie ? C'est très rarement tenable. Le bailleur doit délivrer un logement exempt d'infestation (loi de 1989, art. 6), et il lui faudrait démontrer que l'infestation est imputable au locataire — ce que la biologie de la punaise rend difficile, puisqu'elle arrive dans un bagage et peut provenir de n'importe où, y compris d'un lot voisin. Sans attestation d'absence à l'entrée, la retenue est généralement écartée. D'où l'intérêt du diagnostic à l'état des lieux. ### Combien de temps avant de pouvoir relouer ? Avec un traitement thermique sur les punaises, le logement est réoccupable le jour même, une fois redescendu en température : c'est ce qui permet de tenir une fenêtre de relocation de quelques jours. Pour des blattes au gel appât, le logement reste habitable pendant le traitement. Un protocole chimique punaises classique, lui, demande deux passages à quinze jours : à éviter entre deux baux. ### L'origine est dans l'immeuble, pas dans le logement. Que faire ? Faire établir un constat écrit et le transmettre au syndic. Les blattes et les punaises circulent par les gaines : si la colonne est infestée, le lot est recolonisé quel que soit le traitement, et le propriétaire paie indéfiniment pour un problème qui n'est pas le sien. Notre rapport décrit l'origine constatée et le périmètre nécessaire, ce qui est la pièce qu'un syndic peut porter en assemblée générale. ### Travaillez-vous avec des portefeuilles de gestion ? Oui, et le format utile n'est pas un calendrier de visites mais un délai garanti sur appel, avec une attestation systématique par lot et un reporting consolidé sur le portefeuille. Le tarif est annoncé par type d'intervention à l'avance, de sorte que vous puissiez arbitrer et refacturer sans attendre un devis à chaque fois.